C'est la reprise à la rédaction de la gazette, on a rangé la crème solaire, les valises et on se remet au travail en se posant une question fondamentale, et si South-beach avait perdu le leadership de l'attractivité à Miami?

Pendant des décennies, Miami s’est raconté à travers quelques images bien connues... Ocean Drive, les façades Art déco, les plages de South Beach, les tours de Brickell et les nuits de Miami Beach.

Mais cette carte mentale est désormais dépassée car petit a petit, la ville change de centre de gravité.

Les nouveaux habitants, les entrepreneurs, les investisseurs, les promoteurs et les familles ne se concentrent plus uniquement autour de South Beach ou de Brickell. De nouveaux territoires émergent, chacun avec sa propre identité, son économie, ses projets et surtout son potentiel.

Miami est en train de passer d'une ville organisée autour de quelques quartiers emblématiques à une véritable métropole polycentrique.

Et derrière cette transformation se cache une question essentielle pour les investisseurs, où sera le prochain Miami ?

Nous avons identifié sept territoires qui permettent de comprendre cette nouvelle géographie.

1. ALLAPATTAH, LE PROCHAIN GRAND PARI

Longtemps considéré comme un quartier populaire et essentiellement résidentiel, Allapattah est aujourd'hui l'un des territoires qui attirent le plus l'attention des investisseurs.

Sa position géographique est exceptionnelle.

Situé à quelques minutes seulement de Downtown, Wynwood, Miami Design District et Brickell, Allapattah bénéficie d'un avantage que beaucoup de quartiers émergents n'ont pas : il est déjà au cœur de Miami.

Ce qui change aujourd'hui, c'est son environnement.

De nouveaux projets résidentiels, commerciaux et culturels transforment progressivement le secteur. Le quartier attire des artistes, des entrepreneurs, des restaurateurs et une nouvelle génération d'habitants à la recherche de surfaces encore accessibles par rapport aux secteurs les plus chers de Miami.

Le potentiel

Allapattah est probablement l'un des quartiers où l'écart entre la situation actuelle et le potentiel futur est le plus important.

Pour un investisseur, le raisonnement est simple : acheter dans un quartier déjà totalement transformé signifie souvent payer le prix de la transformation.

Acheter à Allapattah revient davantage à parier sur celle-ci.

Le risque

Le principal risque est évidemment celui de la gentrification.

La transformation du quartier peut créer de la valeur, mais elle peut également modifier profondément son identité et provoquer des tensions entre anciens habitants et nouveaux investisseurs.

Notre lecture : un territoire à surveiller de très près pour ceux qui acceptent un horizon d'investissement de plusieurs années.

2. LITTLE RIVER, LE MIAMI CRÉATIF

Si Wynwood représente le Miami artistique devenu international, Little River pourrait être la prochaine étape.

Le quartier possède quelque chose que les quartiers déjà transformés ont progressivement perdu : une véritable sensation de découverte.

Anciens bâtiments industriels, ateliers, studios, restaurants indépendants, galeries et nouveaux concepts créatifs composent progressivement une nouvelle identité.

Little River attire notamment une population jeune et créative.

Designers, artistes, entrepreneurs, restaurateurs et créateurs y trouvent des espaces qui seraient devenus beaucoup plus difficiles à trouver dans les quartiers déjà établis.

Le potentiel

Le principal intérêt de Little River réside dans sa capacité à devenir un véritable écosystème.

Le quartier ne cherche pas simplement à devenir une nouvelle zone résidentielle.

Il peut devenir un lieu où l'on travaille, où l'on crée, où l'on sort et où l'on habite.

Le risque

Comme pour beaucoup de quartiers émergents de Miami, le timing est essentiel.

La transformation est réelle, mais elle n'est pas encore achevée.

Notre lecture : probablement l'un des paris les plus intéressants pour ceux qui recherchent le Miami de demain plutôt que celui d'aujourd'hui.

3. WYNWOOD, DE QUARTIER ARTISTIQUE À VÉRITABLE DESTINATION INTERNATIONALE

Wynwood est le meilleur exemple de la vitesse à laquelle Miami peut transformer un quartier.

Il y a quelques années encore, Wynwood était principalement connu pour ses murs peints, ses galeries et ses entrepôts.

Aujourd'hui, le quartier est devenu une destination internationale.

Restaurants, hôtels, commerces, bureaux, résidences et événements ont progressivement remplacé une partie du caractère industriel originel.

Wynwood n'est plus simplement un quartier artistique.

C'est désormais une marque.

Et cette différence est fondamentale.

Le potentiel

La force de Wynwood est désormais sa capacité à attirer une clientèle internationale.

Le quartier possède une identité immédiatement identifiable et bénéficie de sa proximité avec Downtown, Design District et Miami Beach.

Le risque

Le risque est justement celui qui accompagne son succès.

Les prix ont déjà fortement progressé et une partie du potentiel de revalorisation initiale a été absorbée.

Wynwood n'est donc plus forcément le quartier où il faut acheter « avant tout le monde ».

Il faut désormais sélectionner les bons actifs, les bons emplacements et surtout les bons prix.

Notre lecture : moins un pari spéculatif qu'un investissement dans un quartier désormais solidement installé dans la carte internationale de Miami.

4. EDGEWATER, LE FRONT DE MER QUI MONTE

Entre Downtown et Miami Beach, Edgewater bénéficie d'une situation particulièrement stratégique.

Sa principale force est évidente,

la baie.

Pendant longtemps, Edgewater est resté dans l'ombre de Brickell et de Miami Beach.

Mais la demande pour les quartiers résidentiels bénéficiant d'une vue sur l'eau, d'une proximité avec Downtown et d'un environnement plus résidentiel continue de soutenir son développement.

De nouveaux immeubles résidentiels ont progressivement modifié le skyline du secteur.

Le potentiel

Edgewater pourrait devenir l'un des grands quartiers résidentiels premium de la nouvelle Miami.

Il bénéficie d'un positionnement différent de Brickell.

Moins business, moins touristique, plus résidentiel.

Cette combinaison peut séduire une clientèle de familles, de professionnels et d'investisseurs recherchant une localisation centrale sans être au cœur de l'hyperactivité de Brickell.

Le risque

Le principal risque est celui d'une offre importante de nouvelles constructions.

Dans un marché immobilier comme Miami, une forte concentration de projets peut créer une concurrence importante entre immeubles.

Notre lecture : un territoire particulièrement intéressant pour le résidentiel à moyen et long terme.

5. COCONUT GROVE, LE RETOUR DU QUARTIER LIFESTYLE

Coconut Grove n'est pas véritablement un nouveau quartier.

Et c'est précisément ce qui fait sa différence.

Son histoire, sa végétation, son atmosphère et son architecture en font l'un des territoires les plus singuliers de Miami.

Mais Coconut Grove connaît aujourd'hui une nouvelle dynamique.

Le quartier attire une clientèle qui recherche autre chose que les tours de Brickell : davantage de verdure, une vie de quartier, des restaurants, des commerces et une atmosphère plus décontractée.

Le potentiel

Coconut Grove bénéficie d'un avantage rare :

son identité est déjà construite.

Il ne s'agit pas de créer une destination mais de renforcer une destination existante.

Le développement de nouveaux commerces, restaurants, bureaux et résidences contribue à renforcer cette position.

Le risque

Le principal obstacle reste le prix.

Coconut Grove est déjà devenu un secteur très recherché et l'investisseur ne bénéficie plus nécessairement de la décote associée aux quartiers émergents.

Notre lecture : moins un pari sur la transformation qu'un pari sur la montée en gamme d'un quartier déjà exceptionnel.

6. CORAL GABLES, LE REFUGE DES ENTREPRENEURS ET DES FAMILLES

Coral Gables joue une autre carte.

Ici, pas question de rivaliser avec South Beach sur le tourisme ou avec Brickell sur les tours de bureaux.

Coral Gables propose quelque chose de différent :

une véritable qualité de vie.

Architecture, rues arborées, écoles, commerces, restaurants, bureaux et proximité de l'aéroport composent un environnement particulièrement recherché.

Le quartier attire depuis longtemps une clientèle internationale et entrepreneuriale.

Le potentiel

Avec l'arrivée de nouvelles entreprises et de nouveaux entrepreneurs à Miami, Coral Gables bénéficie d'une tendance de fond : les actifs ne cherchent plus uniquement à vivre près de leur lieu de travail.

Ils cherchent un environnement dans lequel vivre et développer leur activité.

Coral Gables répond parfaitement à cette demande.

Le risque

Là encore, le ticket d'entrée est élevé.

Le potentiel de hausse spectaculaire est probablement inférieur à celui d'un Allapattah ou d'un Little River.

Mais le risque est également différent.

Notre lecture : un marché patrimonial, particulièrement adapté à ceux qui privilégient la stabilité, la qualité des actifs et la clientèle plutôt que la spéculation.

7. MIAMI FREEDOM PARK, LE PROJET QUI PEUT CRÉER UN NOUVEAU CENTRE DE GRAVITÉ

Et puis il y a un territoire qui pourrait complètement changer la carte de Miami.

Miami Freedom Park.

Le projet dépasse largement la construction d'un stade.

Autour du futur complexe doivent se développer différents usages : commerces, restauration, espaces publics, bureaux et activités économiques.

L'enjeu est donc beaucoup plus important qu'un simple équipement sportif.

Un grand projet urbain peut créer un nouveau flux de population, de visiteurs, d'entreprises et d'investissements.

Et lorsqu'un nouveau flux apparaît, l'immobilier qui l'entoure peut suivre.

Le potentiel

C'est probablement le territoire qui possède le plus grand potentiel de transformation à l'échelle métropolitaine.

Si le projet atteint les ambitions annoncées, il pourrait créer un nouveau pôle d'attractivité à Miami.

Pour un investisseur, le raisonnement est alors différent :

ne pas attendre que le quartier soit devenu évident.

Car lorsque le nouveau centre de gravité sera pleinement établi, une grande partie de la création de valeur aura déjà eu lieu.

Le risque

Le risque est naturellement celui de tout grand projet urbain à savoir calendrier, financement, réalisation effective des infrastructures et capacité à créer l'activité économique annoncée.

Notre lecture, un pari à long terme, mais potentiellement l'un des plus structurants de cette nouvelle géographie de Miami.

ALORS, OÙ INVESTIR 500 000 DOLLARS ?

La réponse dépend surtout de l'objectif.

Il n'existe pas un « meilleur quartier » de Miami, Il existe un meilleur quartier pour une stratégie donnée.

Pour rechercher le potentiel de plus-value

Allapattah et Little River semblent être les territoires les plus intéressants.

Ils offrent encore un potentiel de transformation important et bénéficient de leur proximité avec les quartiers déjà établis.

Pour privilégier la sécurité patrimoniale

Coral Gables et Coconut Grove offrent une logique différente.

Le ticket d'entrée est plus élevé, mais l'attractivité résidentielle et la qualité de la clientèle constituent des éléments de protection.

Pour miser sur le résidentiel premium

Edgewater mérite une attention particulière.

La proximité de la baie, de Downtown et de Miami Beach lui donne une position stratégique.

Pour investir dans un quartier déjà international

Wynwood reste une valeur intéressante, mais l'investisseur doit désormais être beaucoup plus sélectif sur le prix d'acquisition.

Pour prendre un pari à long terme

Miami Freedom Park est probablement le dossier le plus spéculatif de cette sélection.

Mais c'est aussi celui qui pourrait modifier le plus fortement la géographie économique de Miami.

SOUTH BEACH N'EST PAS MORTE

Alors bien sur, nous avons été volontairement punchy sur notre formule et si on veux savoir siSouth Beach est-elle réellement « finie » ? La reponse est bien évidemment Non.

Et c'est précisément là que se trouve le paradoxe, South Beach restera South Beach.

Ocean Drive continuera d'attirer les visiteurs du monde entier. Les hôtels, les restaurants, les plages et l'architecture Art déco continueront de constituer l'une des marques urbaines les plus puissantes des États-Unis.

Mais Miami n'est plus dépendante de South Beach.

Et c'est une différence fondamentale.

La ville est désormais suffisamment grande, attractive et internationale pour faire émerger plusieurs centres de gravité.

Brickell est devenu le cœur financier, Wynwood s'est imposé comme une destination culturelle et internationale, Coral Gables conserve son rôle de territoire patrimonial et familial, Coconut Grove développe une nouvelle économie lifestyle, Edgewater affirme son positionnement résidentiel, Allapattah et Little River commencent leur transformation Et Miami Freedom Park pourrait créer demain un nouveau pôle économique.

Miami ne remplace donc pas South Beach.

Elle devient une constellation de quartiers, chacun avec sa propre économie, sa propre clientèle et sa propre logique immobilière.

Et pour l'investisseur, cette évolution change tout.

La question n'est plus « Où acheter à Miami ? » Mais plutot « Quel Miami suis-je en train d'acheter ? »

LA CARTE DE LA GAZETTE

7 territoires à surveiller 

1. ALLAPATTAH
Le prochain grand pari, transformation et potentiel de plus-value.

2. LITTLE RIVER
Le Miami créatif,  artistes, entrepreneurs et nouveaux concepts.

3. WYNWOOD
La destination internationale, culture, restaurants, commerces et immobilier.

4. EDGEWATER
Le front de mer, résidentiel premium et proximité de Downtown.

5. COCONUT GROVE
Le lifestyle, verdure, qualité de vie et montée en gamme.

6. CORAL GABLES
Le refuge, familles, entrepreneurs et patrimoine.

7. MIAMI FREEDOM PARK
Le pari urbain, un projet susceptible de créer un nouveau centre de gravité.