Parler de l’immobilier à Miami, c’est facile, comprendre réellement ce qui s’y passe est une autre histoire.

Derrière les chiffres, les records de prix, les nouveaux programmes et les annonces parfois spectaculaires, il y a une réalité beaucoup plus subtile, que seuls ceux qui vivent le marché au quotidien peuvent véritablement raconter.

À La Gazette de Miami, nous avons donc choisi de donner la parole à ceux qui connaissent cette ville de l’intérieur. Pour ce dossier consacré à Miami et Miami Beach, notre interlocuteur est Arnaud Homburger.

Agent immobilier depuis plus de sept ans, installé à Miami depuis dix ans et particulièrement présent sur Miami et Miami Beach, il a vu la ville changer, les quartiers se transformer, les prix évoluer et les profils des acheteurs se renouveler.

Mais avant de parler marché, prix et perspectives pour 2027, nous avons voulu commencer par l’homme qu’il est, son parcours, son quartier, sa vie à Miami et son regard sur cette ville qu’il a choisie.

ARNAUD HOMBURGER, AVANT L’IMMOBILIER

Arnaud, commençons par toi. Avant d’être agent immobilier à Miami, qui étais-tu ? D’où viens-tu et quel a été ton parcours avant de poser tes valises en Floride ?

Hello Paul, merci de me consacrer cette interview !

Je suis né en France, en région parisienne, et j’ai grandi en Essonne, dans le département 91. J’ai fait des études technologiques en génie mécanique productique. En parallèle de mes études, j’ai fait plein de boulots différents, comme travailler sur les marchés à Paris, dans les fruits et légumes, être vendeur au rayon cycle à Décathlon, et autres.

Puis, à la fin de mes études, j’ai fait quelques CDD dans des entreprises en relation avec mes diplômes, mais je me suis vite réorienté vers des métiers avec davantage de contact avec la clientèle. Je me suis rapidement aperçu que le contact avec les gens, c’était non négociable pour moi !

J’ai par exemple été représentant commercial pour une société qui vendait des produits alimentaires pour les restaurants parisiens. Ma plus longue expérience a finalement été dans la banque, où j’ai exercé pendant dix ans, jusqu’à atteindre le poste de conseiller clientèle banque privée.

Qu’est-ce qui t’a réellement amené à Miami ? C’était un projet que tu avais préparé depuis longtemps ou une décision qui s’est construite au fil du temps ?

En 2015, j’ai fait un superbe voyage avec un ami à Las Vegas et à Miami. Mon ami parlait très bien anglais, mais pas moi. J’étais un peu sur le banc de touche, du coup. Alors j’ai voulu remédier à cela et j’ai pris une année sabbatique en 2016 pour venir à Miami perfectionner mon anglais.

Un peu bizarre avec le recul, car l’espagnol est sûrement plus parlé que l’anglais ici, mais c’était l’idée à l’époque !

Je me suis inscrit dans une école d’anglais avec un visa étudiant F1 pendant dix mois. Mon frère vivait déjà à Miami depuis dix ans, donc j’avais un point de chute, et nous avons partagé un appartement pendant cette année. Après six mois passés ici, j’étais bilingue et je pouvais parler avec des gens de tout horizon, venus du monde entier !

Au bout de six mois, je n’ai plus eu envie de repartir. J’étais tombé amoureux de cette ville et j’ai eu l’occasion de revenir en 2017 pour m’y installer définitivement.

Tu vis ici depuis dix ans. Est-ce que tu te souviens encore de la personne que tu étais lorsque tu es arrivé à Miami ?

Alors, j’étais un peu plus jeune, j’avais 31 ans !

J’étais surmotivé à l’idée de pouvoir évoluer dans cette ville jeune et dynamique, qui offre un cadre de vie exceptionnel. J’ai adoré l’influence latine, cette vie au bord de l’eau, le soleil, mon Vespa… C’était le rêve pour moi ! Alors j’ai tout donné pour pouvoir rester. Ça n’a pas été facile tous les jours, mais je suis assez têtu, donc avec la motivation, j’y suis parvenu.

Tu es devenu américain récemment, félicitations ! Qu’est-ce que cela a changé pour toi ? Est-ce que cette nationalité représente simplement une étape administrative ou est-ce que tu ressens aujourd’hui un véritable changement dans ton rapport aux États-Unis et à Miami ?

Merci Paul !

Demander la nationalité, c’est une décision que je n’ai pas prise à la légère. J’étais éligible pour faire la demande depuis plusieurs années, mais je n’étais pas tout à fait prêt encore.

Il m’aura donc fallu attendre ma dixième année ici pour franchir le pas et me dire que ma vie était ici, et que pour rien au monde je ne voudrais prendre le risque de ne pas pouvoir rester ici si c’était mon souhait.

Le passeport me donne donc surtout une tranquillité d’esprit, et je suis très fier d’être franco-américain ! Et puis maintenant je peux voter en France et ici !

Après toutes ces années, est-ce que tu te considères désormais comme un vrai « Miamian » ou gardes-tu toujours ce regard de Français arrivé un jour dans cette ville ?

Miami est une ville très cosmopolite. Il y a beaucoup de citoyens du « monde » ici, en tout cas dans les quartiers dans lesquels j’ai habité.

Donc « Miamian », je ne dirais pas ça. Mais je connais la ville par cœur, j’ai mes petites habitudes et mes endroits préférés. Je n’ai pas besoin de GPS ici.

Donc, de ce point de vue-là, si tu veux m’appeler un « Miamian », tu peux, mais je suis très fier d’être français, et je reste un Frenchy avant tout !

TON MIAMI, Tu habites aujourd’hui dans quel quartier et pourquoi avoir choisi celui-là ?

J’habite à Edgewater. C’est un quartier très central, très important pour mon métier car je peux me rendre à peu près n’importe où en moins de 20 minutes.

C’est assez résidentiel, donc plutôt au calme, mais jeune, dynamique, inspirant, de plus il y a pas mal d’entrepreneurs ici, ça me tire vers le haut. Les vues sur la baie y sont incroyables et surtout, je reste très proche de l’action, je ne m’ennuie pas ici !

Lorsque tu y es arrivé, à quoi ressemblait le quartier ? Qu’est-ce qui a le plus changé depuis que tu y vis ?

A mon arrivée j'ai vecu 1 an a South-beach, puis 3 ans à Mid beach, et depuis bientot 6 ans je me suis installé a Edgewater, le quartier était déjà bien développé, mais ça s’est accéléré ces dernières années, la population a également changé, je trouve, c’est moins populaire, un peu plus « sophistiqué », je dirais.

Et si tu devais acheter aujourd’hui pour toi, avec ton propre argent, est-ce que tu choisirais encore d’y vivre ?

Oui, sans hésiter !

Car je sais que c’est une valeur sûre pour le style de vie que j’apprécie. Et même si l’âge m’emmenait un jour vers d’autres quartiers, ça resterait un bon investissement sur le long terme, car la demande locative y est forte donc je pourrais mettre le bien en location.

Quel est l’endroit où tu vas lorsque tu as simplement envie de souffler ?

Je pars marcher ! Vers Margaret Pace Park, la marina et le Venetian Causeway.

Maintenant, il y a un taxi boat gratuit qui part de la marina d’Edgewater vers Miami Beach, c’est une bonne petite balade aussi.

Sinon ici je fais du vélo avec des amis ou j’aime bien faire des balades en Vespa, c’est top {rires} pas besoin de casque, il y a la baie, la mer… Un vrai sentiment de liberté pour moi.

Et si un ami arrivait demain à Miami et que tu avais 24 heures pour lui faire découvrir la ville que toi tu aimes, où l’emmènerais-tu ?

Pas simple en 24 heures ! Mais si c’est son premier séjour à Miami, je crois que je lui trouverais une Vespa et on irait se balader à Miami Beach et à Brickell.

Il y aurait un passage obligé au Standard Hotel, un de mes coups de cœur quand je suis arrivé il y a dix ans, pour boire quelques cocktails au bord de l’eau au coucher du soleil.

Puis j’ai quelques autres petites adresses sympas, si on avait le temps de sortir des sentiers battus. Ce serait à discuter avec lui, mais 24 h, c’est trop court.

En presque dix ans, qu’est-ce qui a le plus changé dans ton métier ?

Je dirais que c’est sûrement plus complexe qu’avant sur le plan administratif.

Aussi, je travaillais avec 100 % de Français au début, et maintenant, je suis également une valeur ajoutée pour les Américains et autres clients internationaux.

J’avoue que c’est assez satisfaisant de pouvoir guider des gens dans leur propre pays d’origine, alors qu’il y a dix ans, je n’y habitais pas et ne parlais pas la langue !

Tu as accompagné énormément d’acheteurs et de vendeurs. Est-ce que certaines rencontres ou certaines transactions t’ont particulièrement marqué ?

J’essaie de réfléchir…

Une petite anecdote qui m’est arrivée le mois dernier.

Des clients, un Vénézuélien et une Brésilienne, m’ont engagé pour leur trouver un locataire. Lors d’une visite, ils avaient laissé leur chien dans la maison, un Rottweiler que je connais bien.

Ce jour-là, mes clients n’étaient pas là et la voisine, qui connaît bien le chien, devait venir le chercher pour le promener pendant la visite. Sauf que la voisine a eu un peu de retard et je suis arrivé avant elle.

J’entre donc dans la maison pour la préparer pour la visite, allumer les lumières, ouvrir les stores, etc. Et là, je me retrouve nez à nez avec le chien.

Je le connaissais, mais lui n’avait visiblement pas très envie de me voir entrer seul dans sa maison, sans ses maîtres ! Je me suis approché pour lui donner une petite caresse, mais il n’était vraiment pas content et a commencé à devenir menaçant.

J’ai eu la peur de ma vie !

Heureusement, j’ai réussi à sortir de la maison sans problème et j’ai attendu gentiment la voisine pour qu’elle sorte le chien avant que je rentre à nouveau dans la maison.

Voilà, voilà… Ce sont aussi les risques du métier !

Avec l’expérience, est-ce que tu regardes aujourd’hui un bien immobilier de la même manière qu’à tes débuts ?

Non, pas vraiment.

Au début, comme tout le monde, lors de la visite d’un bien d’exception, j’avais juste des étoiles dans les yeux et je n’avais pas forcément l’œil sur les points importants.

Aujourd’hui, c’est différent. Je repère rapidement les atouts, mais aussi les éventuels problèmes ou les choses auxquelles il faut faire attention.

Et finalement, qu’est-ce qui te plaît toujours autant dans ce métier après toutes ces années ?

L’humain avant tout !

Je crois que l’échange, c’est vraiment ce qu’il y a de plus enrichissant dans la vie. Cela me permet de devenir une meilleure personne, jour après jour, à tous les niveaux, socialement et professionnellement.

Et quelques-uns de mes clients sont même devenus de très bons amis !

Passons maintenant à ton terrain de jeu.

Lorsque tu regardes le marché immobilier de Miami aujourd’hui, qu’est-ce que tu observes réellement ?

Dans un marché, il y a différents segments à savoir l’entrée de gamme, le milieu de gamme, le haut de gamme / marché du luxe et l’ultra-luxe.

Pour ma part, je me positionne sur le milieu et le haut de gamme. Historiquement, j’ai vendu et loué plus de condos que de maisons, même si je me diversifie à présent et commence à faire de plus en plus de maisons.

En ce qui concerne mon cœur de métier, j’observe que la frénésie des années Covid est bel et bien terminée.

Globalement, je constate qu’il y a eu une correction des prix, qui se sont ajustés à la baisse depuis 2023, après une augmentation progressive de l’inventaire de biens disponibles. Cela a créé une offre plus importante, mais qui reste légèrement en dessous des niveaux d’avant-Covid.

Le volume des ventes est retourné à un niveau normal, comparable à celui d’avant-Covid.

La première moitié de l’année 2026 a été plutôt bonne, avec la haute saison et des taux d’intérêt qui se rapprochaient des 6 %, ramenant un bon nombre d’acheteurs sur le marché.

Cet été, l’activité en vente est plutôt calme, les taux d’intérêt ayant légèrement remonté et à l’approche de la basse saison.

Le niveau de l’inventaire des biens disponibles à la vente s’est stabilisé, voire baisse de nouveau légèrement depuis un an à un an et demi.

Cela me fait penser qu’il suffirait d’une nouvelle baisse des taux d’intérêt et de nouvelles plus positives sur le plan politique et géopolitique pour que le marché accélère de nouveau.

En ce qui concerne le marché de la location, il est plutôt dynamique, avec des prix qui se sont légèrement ajustés à la baisse par rapport au plus haut de 2023, en sortie de Covid. Mais pour certains produits, les prix augmentent de nouveau.

En résumé, le marché est plutôt calme ces dernières semaines, mais à mon avis, Miami reste une valeur sûre sur le long terme, avec une ville qui continue de se développer fortement et qui attire désormais une clientèle bien plus aisée qu’il y a dix ans !

Est-ce que les acheteurs ont aujourd’hui davantage de pouvoir qu’il y a quelques années ?

Oui, nous sommes clairement passés d’un marché qui était plus favorable aux vendeurs pendant les années Covid à un marché plus favorable aux acheteurs, qui ont, de manière générale, de nouveau plus de choix et plus de temps pour pouvoir analyser sereinement les opportunités avant de se positionner avec une offre.

Est-ce que les vendeurs ont accepté cette nouvelle réalité ou certains continuent-ils à vouloir vendre aux prix des années de forte euphorie ?

Cela prend du temps, mais la majeure partie l’a bien réalisé à présent.

En revanche, pour beaucoup d’entre eux, rien ne les oblige à vendre, ayant des taux d’intérêt sur leur emprunt bien plus bas que les taux qui se pratiquent actuellement. Cela ne les incite pas à vendre, mais plutôt à conserver leur bien pour conserver l’avantage de leur taux bas.

Certains ne pourraient tout simplement pas obtenir un meilleur bien que celui qu’ils possèdent sans un effort financier supplémentaire significatif, justement à cause des taux d’intérêt plus élevés depuis quatre ans.

Qu’est-ce qui fait aujourd’hui la différence entre un bien qui se vend rapidement et un bien qui reste plusieurs mois sur le marché ?

La rareté du bien, son prix de vente, la présentation de l’annonce, les compétences et la disponibilité de l’agent en charge de la vente.

Certaines associations de copropriétaires, pour certains condos, notamment les plus grands complexes plus anciens, peuvent font face à des charges mensuelles et exceptionnelles très élevées, bien souvent dues à de la maintenance différée, ces biens peuvent être plus difficiles à vendre.

Est-ce que tu as le sentiment que les acheteurs sont devenus beaucoup plus exigeants ?

Pas forcément, ils ont juste plus de choix et plus de temps pour se positionner, donc pourquoi se précipiter ?

Y a-t-il des secteurs ou des types de biens sur lesquels tu conseillerais aujourd’hui à un acheteur d’être particulièrement prudent ?

Les secteurs sur lesquels je travaille principalement, à savoir Miami et Miami Beach, sont bien établis et attirent toujours, donc pas de problématique particulière par rapport à ces secteurs.

En revanche, des biens à éviter, oui.

Par exemple, comme j’en parlais plus haut, les grands complexes plus anciens, de plus de 40 ans : il faut être plus vigilant et être bien accompagné pour éviter les pieges.

LE CAS DES CONDOS

Le marché des condos a beaucoup changé ces dernières années. Les charges, les assurances, les travaux, les réserves des copropriétés et les nouvelles obligations ont considérablement modifié la donne.

Toi qui es vraiment très spécialisé dans ce marché, est-ce qu’aujourd’hui, lorsque tu conseilles un client sur un condo, tu regardes presque davantage l’immeuble que l’appartement lui-même ?

C’est mon conseil numéro 1 : sélectionnons une liste de buildings qui soient bien gérés, avec une bonne réputation et surtout financables par les banques, et voyons les condos disponibles dans un second temps.

La plus grosse erreur serait d’acheter un moteur de Ferrari (l’appartement), installé dans une 2 CV, (le building).

Est-ce qu’il t’arrive désormais de déconseiller un bien qui, sur le papier, paraît pourtant très séduisant ?

Oui, bien sûr !

C’est comme cela que je construis une relation de confiance, sur la durée, avec mes clients.

Pour un Français qui arrive à Miami avec l’idée d’acheter un condo, quelles sont les principales erreurs qu’il doit éviter ?

Acheter un condo pour la vue, alors qu’il existe un risque qu’elle soit un jour perdue, ce qui affectera la valeur du bien.

Restreindre leur recherche aux seules opportunités qui autorisent la location à la nuitée, du type Airbnb. Ces opportunités sont très rares, donc le prix d’achat est souvent bien plus élevé sans que cela soit forcément justifié.

Les charges de copropriété sont également plus élevées. Et ces buildings n’attirent pas la même clientèle.

Ce ne sera pas forcément de tout repos et le jeu n’en vaut pas la chandelle, d’après moi.

Mieux vaut sélectionner des buildings où la location sur 30 jours est autorisée, si l’on cherche plus de flexibilité.

Et est-ce que, malgré toutes ces contraintes nouvelles, tu considères toujours le condo comme une bonne porte d’entrée sur le marché immobilier de Miami ?

ET EN 2027 ?

Tu connais maintenant suffisamment bien le marché pour prendre un peu de risque.

Si tu devais faire un pari aujourd’hui, à quoi ressemblera le marché immobilier de Miami à la fin de 2027 ?

L’année 2027 pourrait être une année très active !

Car beaucoup d’acheteurs sont dans les starting-blocks, en attente de meilleures conditions, notamment en matière d’emprunt, pour revenir sur le marché.

Et donc, les deals qui ne se font pas en ce moment sont, d’après moi, simplement reportés.

D’après moi, il vaut d’ailleurs mieux investir maintenant, alors que le marché est plus calme, car comme je l’ai expliqué plus haut, les acheteurs ont plus de choix et plus de temps pour se positionner.

Tu vois plutôt une nouvelle progression des prix, une stabilisation ou une correction sur certains segments ?

Je pense que la correction est terminée.

D’après moi, à court terme, seule une amélioration du pouvoir d’achat, via une baisse des taux par exemple, pourra faire de nouveau monter les prix. Je parle toujours pour mon segment.

Sinon, j’imagine que les prix s’apprécieront de toute façon dans la durée.

Et si tu avais aujourd’hui un million de dollars à investir personnellement à Miami, avec ton propre argent, qu’est-ce que tu achèterais ?

Avec 1 million de dollars, je n’aurais pas assez pour m’acheter la maison de mes rêves, mais le condo de mes reves, oui. Donc ce serait le condo dans un building récent, en première ligne sur la baie !

TON FUTUR ICI

Après dix ans à Miami, est-ce que tu te vois encore ici dans dix ans ?

Oui !

Pour ma part, il y a dix ans, j’ai quitté la France pour m’installer à Miami, pas aux États-Unis.

Mais qui sait ce que l’avenir me réserve.

Est-ce que devenir américain a renforcé cette envie de construire la suite de ta vie ici ?

Clairement !

Depuis que je suis devenu américain, je m’intéresse beaucoup plus au système ici : préparation de la retraite, santé, investissement financier… pour préparer l’avenir.

Qu’est-ce que Miami t’a donné que tu n’aurais probablement jamais trouvé ailleurs ?

Le droit de rêver en grand et d’entreprendre !

Et une qualité de vie au quotidien, même si je n’ai plus mes dix semaines de congés payés auxquelles j’avais droit quand j’étais employé de banque en France. Ici, je n’attends pas d’être en vacances pour profiter, je profite tous les jours.

Et pour terminer, une question toute simple : après dix ans, pourquoi es-tu toujours à Miami ?

Je suis comme un poisson dans l’eau ici !

Bien sûr, tout n’est pas parfait, c’est comme tout, et la France me manque parfois, surtout l’été ! Carrefour me manque aussi !

Mais ce qui me plaît ici, c’est ce sentiment de liberté, le ciel bleu tous les jours, le dynamisme de la ville, une ville très jeune !

La maison de retraite, ce n’est pas encore pour moi.

Les gens sont très sportifs ici, c’est inspirant. J’aime l’influence latine, la nature, la mer et les petites adresses pour bien manger ou boire un verre.

Avec ma Vespa sur le Venetian Causeway, les cheveux au vent, je suis le plus heureux.

Voila, c'etait un instantané du marché de l'immobilier à Miami vu par Arnaud Homburger, un agent particulierement bien implanté et apprecié des acheteurs & vendeurs pour son expertise et son professionnalisme, cliquez sur la banniere pour prendre contact avec lui, il se fera un plaisir de vous accompagner.

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Paul Quentin pour la gazette de Miami