Sur Ocean Drive, certains bâtiments semblent faire partie du décor depuis toujours. Le Savoy Hotel est l’un d’eux.

Construit dans les années 1930, cet hôtel de South of Fifth appartient à cette génération de bâtiments qui a contribué à façonner l’image internationale de Miami Beach. Sa silhouette basse, son architecture Art déco et sa proximité immédiate avec l’océan racontent un Miami Beach très différent de celui des grandes tours résidentielles qui dominent aujourd’hui une partie du paysage.

Mais le Savoy pourrait bientôt changer de visage.

Un projet déposé par Allied Partners prévoit en effet de remplacer une grande partie du site historique par une tour conçue par le cabinet Arquitectonica. Le bâtiment pourrait atteindre environ 480 pieds, soit près de 146 mètres, et compter 38 étages.

Le projet prévoit 90 condominiums, 60 logements destinés au workforce housing et 76 chambres d’hôtel. Il comprend également des espaces liés à l'hôtellerie et aux loisirs, ainsi qu’un important dispositif de stationnement. Les logements destinés au workforce housing seraient réservés pendant au moins trente ans à des ménages répondant aux critères de revenus prévus par le dispositif.

À première vue, il s’agit donc d’un nouveau projet immobilier parmi les nombreux projets qui transforment actuellement le sud de la Floride, mais le Savoy est un cas particulier.

Car pour construire cette nouvelle tour, le projet prévoit la démolition complète de l’Arlington Hotel, construit en 1941, et la démolition de la plus grande partie du Savoy. Seuls le lobby historique et une partie de la façade du Savoy donnant sur Ocean Drive seraient conservés et restaurés.

Le contraste risque donc d’être spectaculaire : un morceau de Miami Beach des années 1930 conservé au pied d’une tour contemporaine de 38 étages.

Pourquoi Miami Beach ne peut-elle pas simplement dire non ?

C’est ici que cette histoire immobilière devient une histoire politique et urbanistique.

Deux lois adoptées par l’État de Floride jouent un rôle central dans le dossier.

La première est le Live Local Act, adopté en 2023, cette législation destinée notamment à favoriser la construction de logements prévoit, sous certaines conditions, des règles permettant à certains projets de bénéficier de densités et de hauteurs supérieures à celles normalement prévues par les réglementations locales. Le projet du Savoy s’appuie sur ce dispositif.

La seconde est le Resiliency and Safe Structures Act, adopté en 2024, cette loi concerne notamment les bâtiments situés dans les zones côtières exposées aux risques d’inondation et limite, dans certaines circonstances, la capacité des collectivités locales à empêcher la démolition de bâtiments historiques qui ne répondent plus aux critères modernes de sécurité et de résistance aux inondations.

Et Miami Beach se trouve précisément au cœur de cette problématique.

Selon WLRN, presque toute la ville se trouve dans une zone concernée par les cartes d’inondation de la FEMA.

Le résultat est pour le moins paradoxal, une ville mondialement connue pour avoir protégé son architecture historique se retrouve confrontée à des lois de l’État qui limitent une partie de ses possibilités d’intervention.

Le Savoy n’est pourtant pas complètement sacrifié

Le promoteur présente évidemment le projet sous un autre angle.

Il ne s’agit pas, selon les plans déposés, de faire disparaître toute trace du bâtiment historique.

Le lobby du Savoy serait conservé et restauré, ainsi qu’une partie de la façade donnant sur Ocean Drive. Les architectes expliquent également avoir travaillé la partie basse du nouveau bâtiment afin de créer une transition avec les bâtiments historiques conservés.

Le projet cherche donc à faire cohabiter deux époques : celle du Miami Beach historique et celle du Miami Beach contemporain.

Mais pour les défenseurs du patrimoine, la question est précisément de savoir si conserver un lobby et une portion de façade suffit à préserver l’identité architecturale d’un bâtiment historique.

C’est notamment la position exprimée par la Miami Design Preservation League, qui avait déjà alerté en 2024 sur le risque que la nouvelle législation fasse disparaître certains bâtiments historiques de Miami Beach.

Un projet qui change complètement l’échelle d’Ocean Drive

Il suffit de regarder les premières images du projet pour comprendre ce qui est en jeu.

Le Savoy actuel appartient à un paysage urbain relativement bas, la future construction, elle, monterait à près de 480 pieds.

La tour compterait 38 étages et accueillerait principalement des résidences, auxquelles s’ajouteraient les logements destinés au workforce housing et les chambres d’hôtel. Les plans prévoient notamment 257 places de stationnement.

Ce n’est donc pas seulement un bâtiment supplémentaire qui pourrait apparaître sur Ocean Drive.

C’est une nouvelle échelle architecturale et c’est probablement ce qui rend ce projet aussi symbolique.

Car la question n’est plus simplement de savoir si Miami Beach va construire davantage, la ville construit déjà beaucoup.

La question est de savoir à quoi ressemblera Miami Beach lorsque les bâtiments historiques et les nouvelles tours devront cohabiter sur quelques centaines de mètres de littoral.

Une bataille entre Miami Beach et Tallahassee ?

Le dossier est également révélateur d’un affrontement plus large entre les pouvoirs locaux et l’État de Floride.

Des élus de Miami Beach affirment que les nouvelles lois de Tallahassee réduisent considérablement la capacité de la ville à contrôler ce type de projet.

Le commissaire de Miami Beach Alex Fernandez, qui s’était opposé à la législation sur les bâtiments côtiers avant son adoption, a déclaré à WLRN que les pouvoirs de la ville avaient été fortement limités.

Lors d'une réunion de la ville le 10 septembre, des habitants ont également exprimé leur inquiétude concernant le projet et le fait qu’un développement de cette ampleur puisse avancer par une procédure administrative plutôt que par une décision politique classique de la commission municipale ou du Historic Preservation Board.

Mais il faut également rappeler que le projet n’est pas encore une tour en construction.

Selon les informations disponibles au 21 septembre, il s’agit d’un projet déposé et étudié dans le cadre des nouvelles règles de l’État. Le processus administratif doit encore se poursuivre.

Le Miami Beach de demain sera-t-il encore celui d’hier ?

C’est finalement toute l’histoire du Savoy.

Cet hôtel appartient à un Miami Beach qui s’est construit autour de petits hôtels, de façades Art déco et d’une architecture devenue aujourd’hui une véritable signature internationale.

Le nouveau projet appartient à un autre Miami Beach : celui des condominiums de luxe, de la pression foncière, du manque de logements accessibles aux travailleurs et des tours qui cherchent à optimiser chaque parcelle disponible.

Entre les deux, il reste un lobby, et beaucoup de questions.

Le projet du Savoy pourrait donc devenir l’un des dossiers les plus emblématiques de la transformation actuelle de Miami Beach. Non pas simplement parce qu’une tour de 38 étages pourrait apparaître sur Ocean Drive, mais parce qu’il pose une question que toutes les grandes villes côtières connaissent aujourd’hui : comment construire la ville de demain sans effacer complètement celle qui a fait son identité ?

À Miami Beach, la réponse pourrait commencer au 425 Ocean Drive.

Et, pour l’instant, personne ne sait encore exactement à quoi ressemblera le paysage lorsque le prochain chapitre de l’histoire du Savoy commencera.

Paul-Eric Quentin pour la gazette de Miami.